Simsarlık Sözleşmesi ve Komisyon Sözleşmesi
SİMSARLIK SÖZLEŞMESİ VE KOMİSYON SÖZLEŞMESİ
Simsarlık sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 520-525 maddeleri arasında düzenlenen ve doktrindeki genel kabule göre de eksik iki taraf borç yükleyen bir sözleşmedir.
Simsarlık faaliyeti aslında tarihi çok eski olan Ortaçağ zamanından günümüze gelmiş bir uygulamadır. Eski dönemlerde ulaşım ve haberleşme araçlarının yetersizliği nedeniyle simsarlara ihtiyaç duyulurken; günümüzde ise işbölümünün gelişmesi ile ortaya çıkan birçok farklı meslek grubu ve iş alanlarının ortaya çıkması ile karmaşık ve büyük bir ağ haline gelen bu ilişkilerde uzmanlaşmaya duyulan ihtiyaçtır. Özellikle ticari ilişkilerde de önem arz etmektedir.
Peki daha detaylı bakacak olursak simsarlık sözleşmesi kimler arasında, nasıl ve hangi şartlarda yapılır? Bu sözleşmede Taraflara yüklenen hak ve borçlar nelerdir?
Öncelikle bu sözleşme ile çeşitli nedenlerle bir araya gelemeyen kişiler arasında bir sözleşmenin kurulması olanağını sağlanır; iş bu aracılık faaliyetine simsarlık; bu aracılığı yapan kişiye ise simsar denir.
Simsarlık sözleşmeleri ile bir kişinin(simsarın) taraflar arasında bir sözleşme kurulma imkanını sağlaması veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde de ücrete hak kazandığı sözleşmelerdir. Ancak; simsar iki tarafı buluşturup, bağlantı kurabileceği gibi; aktif olarak sözleşme görüşmelerine katılma, sözleşmeleri müzakere edebilme, hazırlama gibi aktif olarak da rol alabilir.
Emlak komisyoncuları, özel istihdam büroları, borsa simsarları, finansal danışmanlar (Örneğin ticaret hukukunda şirket satıcısı ile alıcısını bir araya getiren kişiler) simsarlara pratikte verilebilecek örnekleridir.
Ülkemizdeki uygulamada simsarlık en çok “taşınmaz (gayrimenkul) simsarlığı” olarak görülmekte, genel olarak “emlak komisyonculuğu” olarak adlandırılmakta; bu işi meslek edinen kişilere de “emlak komisyoncusu” ya da kısaca “emlakçı” denilmektedir. Bu çerçevede taşınmaz simsarlığı ise “bir taşınmazın üzerinde ayni veya şahsi bir hakkın (satış, kiralama vb) kurulması amacıyla gerçekleştirilen aracılık faaliyeti” olarak tanımlanabilir.
Yaşanan terim karmaşası, uygulamaya da yansımış ve simsarlıkla ilgili olarak bazen hukukî bazen de hukukî olmayan terimler yerleşmiştir. Simsarın aracılık ücretinin uygulamada komisyon olarak adlandırılmasından olsa gerek, simsarlık terimi uygulamada yerini komisyonculuğa terk etmiştir. Simsar, taraflara göre geçici ve bağımsız bir “yardımcı” olduğu için, aracılığını yaptığı sözleşmeden dolayı –ayrıca taahhüdü veya kusuru olmadığı sürece– herhangi bir sorumluluğu üzerine almış değildir. Bu simsarlığın diğer birçok aracılık faaliyetinden ayrıldığı en önemli farktır. Tellâllıkla komisyonculuk arasındaki en temel fark da burada ortaya çıkmaktadır. Komisyoncu, müvekkili hesabına olmakla birlikte, müvekkili adına değil, kendi adına hareket ettigi, baska bir deyişle sözleşmede taraf olduğundan bu özelliğiyle tellâldan ayrılır.
Simsarlık sözleşmesinde iki temel sözleşme vardır. Birincisi simsar ile taraflarından herhangi biri ile veya ikisiyle de yaptığı simsarlık sözleşmesiyken; ikincisi simsarın bir araya getirdiği tarafların kendi aralarında yaptıkları sözleşmedir. Simsarın bu sözleşmedeki rolü de sadece sözleşmenin kurulmasına aracılıktan ibaret olup, onun kanun gereği temsil yetkisine sahip olması söz konusu değildir. Bunun doğal sonucu olarak simsar, aracılık faaliyeti sonucu kurulmasını sağladığı sözleşme ile ilgili olarak herhangi bir hak, borç veya sorumluluk sahibi olmaz.
Simsarlık sözleşmesinde olması gereken esaslı unsurlar ise;
- Bağımsızlık
- Geçicilik
- Yazılı Şekil
- Aracılık
- Ücret
Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Ancak simsar ile yapılan sözleşmede aksi kararlaştırılmışsa; taraflar arasındaki sözleşme kurulamamış olsa bile simsar ücrete hak kazanabilecektir. Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir. Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.
Ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir
Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanmakta ise de vekaletten farklı olarak ücrete hak kazanma, simsarın temsil yetkisine haiz olmaması gibi yanları da olduğu ve niteliklerine uygun düştüğü ölçüde uygulanacağı da unutulmamalıdır.
KAYNAKÇA
Türk Hukukunda Telâllık Ve Telâllıgın Uygulamada Farklı Görünümleri– Tamer BOZKURT