5 Yıl Sonra Kira Bedeli Tespit Davası Nasıl Açılır?

Konut ve işyeri kiralarında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kira bedelinin
piyasa koşullarının gerisinde kalmasıdır. Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde,
kira artış oranlarının yetersiz kalması durumunda kiraya verenin başvurabileceği en önemli hukuki yol
kira bedeli tespit davasıdır.

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmişse,
kira bedelinin emsal rayiç değerlere göre yeniden belirlenmesi talep edilebilir.
Bu dava, kira artış oranından bağımsız olarak açılabilen özel bir dava türüdür.

Kira Bedeli Tespit Davası Nedir?

Kira bedeli tespit davası, mevcut kira bedelinin güncel piyasa koşullarına göre mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini sağlayan bir dava türüdür.
Amaç, kira bedelini hakkaniyet ve emsal kira değerleri doğrultusunda dengelemektir.

5 Yıl Kuralı Nedir?

Kanuna göre kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmişse,
artık yalnızca TÜFE oranına bağlı kalınmaksızın,
mahkeme emsal kira bedellerini dikkate alarak yeni kira tutarını belirleyebilir.

Bu durumda mahkeme; taşınmazın konumu, fiziksel durumu, emsal kira sözleşmeleri ve
bölgesel rayiçleri dikkate alır.

Dava Açma Şartları

• Kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmiş olmalıdır.
• Davanın hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağı, açılma zamanına bağlıdır.
• Emsal kira araştırması yapılmalıdır.

Dava Ne Zaman Açılmalı?

Kira bedeli tespit davasının, her zaman açılabilir (TBK m. 345). Belirleyici olan, mahkemece belirlenen bedelin hangi dönemden itibaren kiracıyı bağlayacağıdır. Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu süre içinde dava açılmamış olsa bile, kiraya veren aynı süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, izleyen kira dönemi sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel yine dönem başından itibaren bağlayıcıdır. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunması hâlinde de aynı sonuç doğar.

Mahkeme Kira Bedelini Nasıl Belirler?

Mahkeme genellikle bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi,
taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira sözleşmelerini inceler.

Belirlenen emsal değer üzerinden genellikle hakkaniyet indirimi uygulanır.

Ticari Kiralarda 5 Yıl Sonrası

İşyeri kiralarında da 5 yıl kuralı geçerlidir.
Ancak ticari taşınmazlarda emsal kira bedelleri genellikle daha hızlı değiştiğinden,
dava stratejisi daha dikkatli belirlenmelidir.

Kiracı Açısından Durum

Kiracı da kira bedelinin fahiş olduğunu düşünüyorsa tespit davası açabilir.
Bu dava yalnızca kiraya verenin hakkı değildir.

Dava Süreci Ne Kadar Sürer?

Kira bedeli tespit davaları genellikle bilirkişi incelemesi gerektirdiğinden
birkaç ay ile bir yıl arasında sürebilir.
Mahkemenin iş yoğunluğu ve deliller süreci etkiler.

5 Yıl Sonra Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Beş yılı dolduran sözleşmelerde hesaplama mantığı tamamen değişir. İlk beş yıl boyunca artış, tarafların anlaşmasıyla belirlenir ve bu anlaşma bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez (TBK m. 344/1).

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda ise TÜFE artık bir tavan değildir. Kanun, hâkimin şu üç unsuru birlikte değerlendirmesini öngörür: TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri (TBK m. 344/3). Sonuç hakkaniyete göre belirlenir.

Pratik karşılığı şudur: kira bedeli piyasanın çok gerisinde kalmışsa, beş yılın sonunda TÜFE oranıyla sınırlı kalmayan bir artış istenebilir. Beş yıllık süre sözleşmenin başlangıcından itibaren işler; aradaki yenilemeler süreyi sıfırlamaz.

Kira Rayiç Bedel Raporu Nedir?

Kira tespit davasında belirleyici delil, mahkemenin aldıracağı bilirkişi raporudur. Uygulamada “rayiç bedel raporu” ya da “emsal kira raporu” denilen bu rapor, taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikli taşınmazların güncel kira bedellerini karşılaştırır.

Raporda genellikle şu unsurlar değerlendirilir: taşınmazın konumu ve ulaşım imkânları, brüt ve net metrekaresi, bulunduğu kat, yaşı ve bakım durumu, ısınma sistemi, otopark ve asansör gibi ortak alanlar, ayrıca çevredeki güncel kira sözleşmeleri.

Emsal değer belirlendikten sonra, kiracının uzun süredir aynı taşınmazda oturuyor olması dikkate alınarak hakkaniyet indirimi uygulanması yaygın bir uygulamadır. Rapora itiraz süresi kaçırılmamalıdır; süresinde itiraz edilmeyen rapor hükme esas alınır.

Dava Sırasında Kiracı Hangi Bedeli Öder?

Dava devam ederken kiracı, mevcut sözleşmeye göre ödemesi gereken kira bedelini ödemeye devam eder. Mahkeme yeni bedeli belirlediğinde, bu bedel kararın bağlayıcı olduğu dönemin başından itibaren geçerli olur ve aradaki fark talep edilebilir.

Bu nedenle davanın ne zaman açıldığı ya da yazılı bildirimin ne zaman yapıldığı, geriye dönük farkın kapsamını doğrudan belirler.

Hancızade Hukuk Bürosu — Kira Hukuku

Hancızade Hukuk Bürosu, 2017 yılından bu yana İstanbul Şişli’de faaliyet göstermektedir.

WhatsApp: 0 (532) 502 11 10 · E-posta: info@hancizadehukuk.com
Adres: Merkez Mah. Akar Cad. No:3, Kat:10, D:70 — Şişli/İstanbul

Hukuki Çekince: Bu yazı Türk hukuku bakımından genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve somut olayınıza ilişkin hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi koşulları içinde değerlendirilir; hak kaybına uğramamak için durumunuza özgü değerlendirme yapılması gerekir. Yayın tarihinden sonra mevzuat ve yargı uygulaması değişmiş olabilir.