Kiracı Ölürse Kira Sözleşmesi Ne Olur?

En yaygın yanlış buradadır: kiracı vefat edince kira sözleşmesinin kendiliğinden bittiği sanılır. Bitmez.

Kiracının ölümü sözleşmeyi sona erdirmez

Türk Medeni Kanunu’nun 599. maddesine göre mirasçılar mirası bir bütün olarak kazanır; mirasbırakanın alacaklarını, diğer malvarlığı haklarını ve borçlarını devralırlar. Kira sözleşmesi de bu bütünün içindedir. Kiracı öldüğünde sözleşme ortadan kalkmaz, kiracılık sıfatı mirasçılara geçer.

Bunun doğrudan sonucu şudur: kimse bir şey yapmazsa kira işlemeye devam eder ve ödenmeyen her ay tereke borcu olarak birikir. Süreci yönetmemek, en pahalı seçenektir.

Sözleşme kime geçer, borçtan kim sorumlu olur?

Birden çok mirasçı varsa aralarında bir miras ortaklığı doğar. Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesine göre mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahiptir ve terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler. Yani sözleşmeyi feshetmek, depozitoyu istemek gibi işlemlerde mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.

Borç tarafında ise kural daha serttir. 641. madde uyarınca mirasçılar tereke borçlarından müteselsilen sorumludur. Ev sahibi, birikmiş kiranın tamamını mirasçılardan herhangi birinden isteyebilir. Ödeyen mirasçı, diğerlerine rücu ederek paylarını talep eder; ancak bu, ev sahibine karşı ileri sürülebilecek bir savunma değildir.

Mirasçılar sözleşmeyi nasıl feshedebilir?

Mirasçılara tanınan çıkış hakkı Türk Borçlar Kanunu’nun 333. maddesindedir:

“Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.”

Bu, olağanüstü bir fesih hakkıdır: sözleşmenin süresi dolmamış olsa bile kullanılabilir. Ancak “hemen çıkarım” anlamına gelmez; kanunun öngördüğü takvime uymak gerekir.

Taşınmaz kiralarında bu takvim 329. maddede belirlenmiştir: yerel âdette bir kira dönemi belirlenmemişse, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyularak fesih yapılır.

Somut bir örnek

Sözleşmenin başlangıcı 1 Mart olsun. Altı aylık dönemler 1 Mart–31 Ağustos ve 1 Eylül–28 Şubat şeklinde işler. Kiracı 10 Nisan’da vefat etmiş olsun.

• 10 Nisan: Kiracı vefat eder. Sözleşme sona ermez, mirasçılara geçer.
• 31 Mayıs: Fesih bildiriminin ev sahibine ulaşması gereken son gün — 31 Ağustos’tan üç ay önce.
• 31 Ağustos: Sözleşme sona erer. Bu tarihe kadar kira işlemeye devam eder.
• Kaçırılırsa: Sıradaki dönem sonu 28 Şubat olur; bildirim en geç 30 Kasım’a kadar yapılmalıdır. Yani gecikme, altı ay daha kira demektir.

Bildirimin yazılı yapılması ve ulaştığının ispatlanabilmesi önemlidir. Uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilir; çünkü ihtilaf çıktığında tarihi ispat eden taraf kazanır.

Fesih bildiriminin mirasçıların tamamı tarafından yapılması gerekir. Mirasçılardan birine ulaşılamıyorsa, sulh hukuk mahkemesinden miras ortaklığına temsilci atanması istenebilir. Bu yolu miras ortaklığına temsilci atanması yazımızda ayrıca anlattık (Türk Medeni Kanunu m.640/3).

Evde birlikte yaşayanlar: sözleşmeyi sürdürme hakkı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ayrı bir hüküm daha vardır. Türk Borçlar Kanunu’nun 356. maddesi şöyledir:

“Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.”

Dikkat edilmesi gereken iki ayrıntı var.

Birincisi, madde akrabalık aramaz. “Ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar” ifadesi mirasçı olmayı da şart koşmaz. Vefat eden kiracıyla aynı evde yaşayan kişi, mirasçı olmasa bile sözleşmeyi taraf olarak sürdürebilir. Bu, uygulamada çok sayıda kişinin bilmediği bir haktır.

İkincisi, bu bir devam ettirme hakkıdır; fesih hakkını ortadan kaldırmaz. 333. madde mirasçılara çıkış yolu verir; 356. madde birlikte yaşayanlara kalma yolu verir. İkisi birbirinin alternatifi değildir, farklı kişilere farklı imkânlar tanır.

Üç ayrı ölüm hükmü vardır, karıştırmayın

Türk Borçlar Kanunu kiracının ölümünü tek bir yerde düzenlemez. Üç ayrı madde, üç farklı sonuç doğurur:

Ürün kirasındaki bu fark önemlidir. Tarla, bağ veya bahçe kirasında kiraya veren de ölüme dayanarak sözleşmeden çıkabilir; konut kirasında çıkamaz.

Ev sahibi, kiracının ölümünü tahliye sebebi yapabilir mi?

Hayır. Bu sorunun cevabı kanunun susmasında saklıdır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibinin dava yoluyla tahliye isteyebileceği sebepler 350, 351 ve 352. maddelerde sayılmıştır: kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi; yeniden inşa veya imar; yeni malikin gereksinimi; yazılı tahliye taahhüdünün yerine getirilmemesi; iki haklı ihtara sebep olunması gibi hâller.

Bu listede kiracının ölümü yoktur. Ev sahibi, “kiracım vefat etti, ev boşalsın” diyerek sözleşmeyi sona erdiremez. Elindeki yollar, herkes için geçerli olan genel tahliye sebepleridir; ölüm bunlara bir yenisini eklemez.

347. madde de bunu destekler: kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Depozito nasıl geri alınır?

Depozito çoğu zaman terekede unutulur. Oysa üç aylık kirayı bulabilen, mirasçılara ait bir alacaktır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarında güvenceyi ayrıntılı düzenler. Güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilmişse kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Banka bu parayı ancak üç hâlde geri verebilir: iki tarafın rızası, icra takibinin kesinleşmesi veya kesinleşmiş bir mahkeme kararı.

Ölüm hâlinde “iki tarafın rızası” ifadesi pratikte şu anlama gelir: ev sahibinin onayı ve mirasçıların birlikte istemi. Tek bir mirasçının başvurusu yeterli olmaz; sebebi yukarıda anlattığımız elbirliği kuralıdır.

Çoğu kişinin bilmediği kural

342. maddenin son cümlesi mirasçılara somut bir koz verir:

“Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”

Yani ev sahibi depozitoyu süresiz bloke tutamaz. Sözleşme sona erdikten sonra üç ay içinde dava açmaz veya icra takibi başlatmaz ve bunu bankaya yazılı bildirmezse, banka mirasçıların istemi üzerine parayı iade etmek zorundadır. Bu üç aylık süreyi takip etmek mirasçının işine yarar.

Depozito banka hesabı yerine elden verilmişse 342. maddenin bu mekanizması işlemez; alacak, genel hükümlere göre ev sahibinden talep edilir.

Evdeki eşyalar: kimse kendiliğinden dokunamaz

En çok sorulan, en az cevaplanan soru budur. Kiracı vefat etmiştir, ev eşyalarla doludur ve taraflar ne yapacağını bilmez.

Başlangıç noktası nettir: evdeki eşyalar terekedir. Ölen kişinin malvarlığıdır ve mirasçılarına aittir. Ev sahibinin evi açıp eşyaları toplaması, depoya kaldırması, attırması ya da satması hukuka aykırıdır. Kendi evi olması bunu değiştirmez; eşyalar onun değildir.

Ev sahibinin elindeki tek meşru araç: hapis hakkı

Türk Borçlar Kanunu’nun 336. maddesi kiraya verene bir hapis hakkı tanır. Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde bu hakka sahiptir.

Ancak bu hakkın sınırları vardır:

• Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.
• 337. maddeye göre, kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği üçüncü kişi eşyaları kapsam dışındadır.
• En önemlisi: 338. maddeye göre hak, sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla kullanılır. Ev sahibi kendi başına eşyaya el koyamaz.

Yani ev sahibinin alacağı varsa bile yolu mahkemeden veya icra dairesinden geçer. Kilidi değiştirip eşyaları çıkarmak bu hakkın kullanımı değildir.

Mirasçı tarafında doğru yol

Mirasçılar evi boşaltmak istiyorsa önce mirasçılık sıfatını belgelemeli, sonra birlikte hareket etmelidir. Mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa, birinin eşyaları tek başına alması ileride hesap vermeyi gerektirir.

Mirasçılar belirsizse, biri ulaşılamıyorsa veya eşyaların güvenliği tehlikedeyse Türk Medeni Kanunu’nun 589. maddesi devreye girer: mirasbırakanın yerleşim yeri sulh hâkimi, istem üzerine veya kendiliğinden tereke mallarının korunması için gerekli önlemleri alır. Bu önlemler terekedeki mal ve hakların yazımı, terekenin mühürlenmesi ve resmen yönetilmesini kapsar.

590. madde ayrıca şunu söyler: mirasçılardan veya ilgililerden biri, ölüm tarihinden başlayarak bir ay içinde isterse sulh hâkimi terekenin defterinin tutulmasına karar verir. Eşyalar konusunda ihtilaf çıkacağını düşünüyorsanız bu bir aylık süre önemlidir.

Her iki taraf için de en güvenli ilk adım aynıdır: evi açmadan önce durumu yazılı hâle getirmek. Eşyaların fotoğraflanması, bir tutanakla listelenmesi ve tarafların imzalaması, sonradan çıkacak “şu eşya kayıp” tartışmasını büyük ölçüde bitirir. Taraflar anlaşamıyorsa sulh hukuk mahkemesinden tereke tespiti istemek, tek taraflı hareket etmekten her zaman daha ucuzdur.

Ev sahibi ölürse ne olur?

Madalyonun diğer yüzü de sık sorulur. Kiraya veren vefat ederse kira ilişkisi yine sona ermez.

Taşınmazın mülkiyeti mirasçılara geçer ve kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı artık onlardır. Kiracının sözleşmeden doğan hakları aynen devam eder; yeni malikler sözleşmeyi “yeni sahibiz” diyerek feshedemez. 351. maddedeki yeni malikin gereksinimi hükmü, taşınmazı sonradan edinen kişiye ilişkindir ve miras yoluyla intikalde kendi şartları çerçevesinde değerlendirilir.

Kiranın kime ödeneceği pratikte en çok sorun çıkaran noktadır. Mirasçılar elbirliğiyle malik olduğundan kira geliri de terekeye aittir. Mirasçılar aralarında bir hesap veya bir tahsil yetkilisi belirlememişse, kiracı ödemeyi nereye yapacağını bilemez ve temerrüde düşme riskiyle karşılaşır. Böyle durumlarda kira bedelinin bankaya veya icra dairesine tevdi edilmesi kiracıyı korur.

Taşınmaz üzerindeki ortaklık uzun vadede sürdürülemiyorsa, mirasçılar ortaklığın giderilmesi yoluna gidebilir. Bu konuyu izale-i şüyu davası yazımızda ele aldık.

Dava açmadan önce: arabuluculuk zorunlu

Burada 2023’te değişen ve hâlâ birçok kişinin bilmediği bir kural var.

6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesine göre kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabulucuya gitmeden açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir.

İstisna, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesidir; o yol için arabuluculuk şartı aranmaz.

Aynı madde ortaklığın giderilmesi ile kat mülkiyetinden ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıkları da kapsar. Yani miras kalan taşınmazda hem kira hem paylaşım sorunu yaşıyorsanız, her iki yol için de önce arabuluculuk gerekir.

Mirası reddederseniz kira borcu ne olur?

Vefat eden kiracının birikmiş kira borcu varsa ve tereke borca batıksa, mirasçılar mirası reddedebilir. Türk Medeni Kanunu’nun 606. maddesine göre miras üç ay içinde reddolunabilir; süre, yasal mirasçılar için ölümü öğrendikleri tarihten başlar. Ret hâlinde mirasçı tereke borçlarından sorumlu olmaz.

Ancak burada dikkatli olmak gerekir. 610. maddeye göre, ret süresi dolmadan terekenin olağan yönetimi niteliğinde olmayan işler yapan mirasçı mirası reddedemez. Evdeki eşyaları alıp götürmek ya da depozitoyu tahsil edip kendine mal etmek bu kapsamda değerlendirilebilir ve ret hakkınızı düşürebilir.

Buna karşılık borcun büyümesini önlemek için sözleşmeyi feshetmek, terekenin korunmasına yönelik bir işlem olarak değerlendirilmeye daha yatkındır. Ayrım her olayda aynı sonucu vermez. Mirası reddetmeyi düşünüyorsanız adım atmadan önce hukuki görüş alın; konunun ayrıntısı için mirasın reddi yazımıza bakabilirsiniz.

Adım adım ne yapılmalı?

1. Mirasçılık belgesini alın. Fesih, depozito ve eşya işlemlerinin tamamında istenir. Nasıl alınacağını veraset ilamı nasıl alınır yazımızda anlattık.
2. Sözleşmeyi bulun ve tarihleri çıkarın. Başlangıç tarihi, altı aylık dönemleri ve dolayısıyla fesih bildirimi son gününü belirler.
3. Kalıp kalmayacağınıza karar verin. Evde oturan biri varsa 356. madde yolu, kimse oturmuyorsa 333. madde yolu işler.
4. Fesih bildirimini yazılı ve süresinde gönderin. Tarihi ispatlanabilir olsun.
5. Eşyaları tutanakla tespit edin. Tek taraflı hareket etmeyin.
6. Depozito için bankayı ve üç aylık süreyi takip edin.
7. Diğer vefat sonrası işlemleri unutmayın. Evdeki elektrik, su, doğal gaz ve telefon abonelikleri de ölümle kapanmaz; ayrıntısı ölen kişinin abonelikleri nasıl kapatılır yazımızda.

Terekede başka neler olduğunu bilmiyorsanız, ölen kişinin mal varlığı nasıl öğrenilir yazımız yol gösterir.

Sık sorulan sorular

Kiracı öldü, ev sahibi kilidi değiştirebilir mi?

Hayır. Evdeki eşyalar terekedir. Ev sahibinin alacağı varsa hapis hakkını sulh hâkimi veya icra müdürü kararıyla kullanabilir; kendiliğinden el koyamaz.

Mirasçı değilim ama vefat eden kiracıyla aynı evde yaşıyordum. Kalabilir miyim?

Türk Borçlar Kanunu’nun 356. maddesi “ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar” demekte ve mirasçı olma şartı aramamaktadır. Sözleşmeye ve kanuna uyduğunuz sürece sözleşmeyi taraf olarak sürdürebilirsiniz.

Vefattan sonraki kiraları ödemek zorunda mıyım?

Sözleşme mirasçılara geçtiği için fesih hüküm doğurana kadar kira işler. Bu yüzden fesih bildirimini geciktirmemek doğrudan para kaybını önler.

Mirasçılardan biri fesih istemiyorsa ne olur?

Terekeye ilişkin işlemlerde birlikte hareket kuralı geçerlidir. Anlaşma sağlanamıyorsa sulh hukuk mahkemesinden miras ortaklığına temsilci atanması istenebilir.

Depozitoyu ev sahibi vermiyor, ne yapabilirim?

Depozito bankada vadeli hesapta ise, ev sahibi sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava veya takip başlattığını bankaya yazılı bildirmemişse banka istem üzerine iade etmekle yükümlüdür. Dava yoluna gidilecekse önce arabuluculuk gerekir.

Ölen kişinin kirası veraset ve intikal vergisini etkiler mi?

Terekedeki alacak ve borçlar beyanda dikkate alınır; depozito alacağı da bunlardan biridir. Ayrıntısı veraset ve intikal vergisi beyannamesi yazımızda.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlı hazırlanmış olup somut bir hukuki uyuşmazlıkta mutlaka bir avukata danışılması önerilir.