Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Kiracı ve Kiraya Verenler İçin Kapsamlı Rehber (2026)

Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan ve en çok hukuki uyuşmazlığa konu olan belgelerden biri tahliye taahhütnamesidir. Kiraya verenler için taşınmazı geri alabilmenin en pratik yollarından biri olan bu belge, doğru şekilde düzenlenmediğinde tamamen geçersiz sayılabilir ve kiracıyı tahliye etme sürecini aylarca hatta yıllarca uzatabilir. Bu rehberde tahliye taahhütnamesinin ne olduğunu, hangi şartlarda geçerli sayıldığını, ne zaman geçersiz hale geldiğini, eş rızası meselesini ve her iki tarafın da dikkat etmesi gereken tüm ayrıntıları derinlemesine ele alıyoruz.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak kiraya verene karşı taahhüt ettiği bir belgedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenen bu müessese, kiraya verene, dava açmadan doğrudan icra yoluyla tahliye talep edebilme imkânı tanır. Bu yönüyle tahliye taahhütnamesi, kiraya veren açısından oldukça güçlü ve hızlı bir hukuki araçtır; ancak kanun koyucu, kiracının bu taahhüdü özgür iradesiyle ve baskı altında kalmadan vermesini güvence altına almak için taahhüdün geçerliliğine sıkı şartlar bağlamıştır.

Kısaca özetlemek gerekirse tahliye taahhütnamesi:

• Yazılı şekilde düzenlenmelidir,
• Kiracının veya kiracı birden fazla kişiyse tüm kiracıların imzasını taşımalıdır,
• Açık ve kesin bir tahliye tarihi içermelidir,
• Kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir tarihte verilmiş olmalıdır.

Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Dayanağı

Konunun yasal dayanağı Türk Borçlar Kanunu m. 352/1’dir. Bu hükme göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı yazılı bir tahliye taahhüdünde bulunabilir. Kiracı taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye talebinde bulunabilir; ya da doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Ancak Yargıtay içtihatlarıyla yerleşmiş uygulama, bu bir aylık sürenin daha geniş yorumlanabileceği yönündedir; yine de kiraya verenlerin süreyi kaçırmamak adına en geç bir yıl içinde harekete geçmesi önerilir. Süre geçirilirse taahhütten doğan hak kullanılamaz hale gelir; bu durumda kiraya verenin yeni bir tahliye taahhüdü alması veya diğer tahliye sebeplerine (ihtiyaç, yeniden inşa, temerrüt vb.) dayanması gerekir.

Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman Alınabilir?

Bu, uygulamada en çok hata yapılan ve en çok davaya konu olan noktadır. Tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılabilmesi için kira sözleşmesinin kurulduğu ve taşınmazın teslim edildiği tarihten sonra düzenlenmiş olması zorunludur.

Neden Kira Sözleşmesiyle Aynı Anda Alınamaz?

Kiracı, henüz taşınmazı kiralamamışken veya kirayı yeni imzalarken, kiraya verenin “taşınmazı almak istiyorsanız önce bu taahhütnameyi de imzalayın” şeklindeki talebiyle karşı karşıya kalır. Bu durumda kiracının gerçek anlamda özgür bir iradeyle hareket ettiğinden söz edilemez; çünkü ev bulma ihtiyacı, kiracıyı baskı altında bu belgeyi imzalamaya zorlamaktadır. Yargıtay yerleşik içtihadına göre, kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya kiralananın tesliminden önce alınan tahliye taahhütnameleri geçersizdir ve kiraya veren bu belgeye dayanarak icra takibi başlatsa dahi kiracı itiraz ederek işlemi durdurabilir.

Peki Doğru Zamanlama Nasıl Olmalı?

Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için kiracının taşınmaza fiilen yerleşmiş, kira ilişkisinin fiilen başlamış olması ve bu tarihten makul bir süre sonra taahhüdün verilmiş olması gerekir. Uygulamada güvenli kabul edilen yaklaşım, taahhütnamenin kira sözleşmesinin imzalanmasından en az birkaç hafta, tercihen bir-iki ay sonra düzenlenmesidir. Böylece taahhüdün kira sözleşmesinin bir “ön koşulu” olmadığı, kiracının bağımsız iradesiyle sonradan verildiği daha kolay ispatlanabilir.

Taahhütname Kaç Kez Alınabilir?

Kanunda tahliye taahhütnamesinin kaç kez alınabileceğine dair bir sınırlama yoktur. Kiracı isterse kira ilişkisi süresince birden fazla kez tahliye taahhüdü verebilir. Önemli olan, her taahhüdün kendi içinde yukarıdaki şartları (yazılılık, tarih belirliliği, serbest irade, sözleşmeden sonra düzenlenme) taşımasıdır.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Bir tahliye taahhütnamesinin mahkeme veya icra dairesi önünde geçerli kabul edilmesi için aşağıdaki unsurların tamamının bulunması gerekir:

1. Yazılı Şekil Şartı

Tahliye taahhütnamesi mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü verilen bir tahliye vaadi hukuken hiçbir bağlayıcılığa sahip değildir. Noter onaylı olması zorunlu değildir ancak noterde düzenlenmiş bir taahhütname, imza inkârı gibi itirazları önlediği için ispat gücü açısından çok daha sağlamdır.

2. Açık ve Belirli Bir Tarih

Taahhütnamede taşınmazın hangi tarihte boşaltılacağı net biçimde yazılmalıdır. “Kısa süre içinde”, “uygun bir zamanda” gibi belirsiz ifadeler taahhüdü geçersiz kılar. Tarih gün, ay ve yıl olarak açıkça belirtilmelidir.

3. Kiracının veya Tüm Kiracıların İmzası

Taşınmazı birden fazla kişi birlikte kiralamışsa (örneğin ev arkadaşları veya eşler müşterek kiracı ise), taahhütnamenin tüm kiracılar tarafından imzalanması gerekir. Sadece bir kiracının imzaladığı taahhütname, imza atmayan diğer kiracıyı bağlamaz ve bu haliyle icraya konu edilemez.

4. Serbest İrade

Taahhüt, kiracının hiçbir baskı, tehdit veya hataya düşürülme olmaksızın kendi özgür iradesiyle vermiş olması gerekir. Kira sözleşmesiyle eş zamanlı alınan taahhütlerin geçersiz sayılmasının temel gerekçesi de budur.

5. Yetkili Kişi Tarafından İmzalanması

Kiracı bir şirket ise taahhütnamenin şirketi temsile yetkili kişi (imza sirküleri ile yetkilendirilmiş kişi) tarafından imzalanması şarttır. Yetkisiz bir çalışanın imzaladığı taahhütname şirketi bağlamaz.

Tahliye Taahhütnamesi Hangi Durumlarda Geçersiz Sayılır?

Aşağıdaki hâllerde tahliye taahhütnamesi kısmen veya tamamen geçersiz kabul edilir:

• Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya öncesinde imzalanmışsa: Yukarıda ayrıntılı açıklandığı gibi, taahhüdün “serbest irade” unsuru şüpheli hâle geldiği için geçersizdir.
• Boş tarih bırakılıp sonradan doldurulmuşsa: Kiracı imza atarken tarih kısmı boş bırakılmış ve kiraya veren tarafından sonradan doldurulmuşsa, kiracı bu durumu ispatlayabildiği takdirde taahhüt geçersiz sayılabilir. Bu tür belgeler “beyaza imza” tartışmasına yol açar.
• İmza itirazı hâlinde imza gerçekten kiracıya ait değilse: Bilirkişi incelemesiyle imzanın kiracıya ait olmadığı tespit edilirse taahhüt hükümsüzdür.
• Kiracının ehliyetsiz olması: Kısıtlı, ayırt etme gücünden yoksun veya reşit olmayan bir kişi tarafından verilen taahhüt geçersizdir; bu kişiler adına yasal temsilcinin taahhütte bulunması gerekir.
• Tüm müşterek kiracıların imzasının bulunmaması: Yalnızca bir kiracının imzaladığı belge, imza atmayan diğer kiracı yönünden hüküm ifade etmez.
• Eş rızasının bulunmaması (aile konutu şerhi): Aşağıda ayrıca ele alınmıştır.
• Kefil tarafından imzalanmış olması: Kefil, kiracı yerine tahliye taahhüdünde bulunamaz; taahhüt bizzat kiracı tarafından verilmelidir.
• Tehdit, hile veya baskı altında imzalanmışsa: Kiracının iradesi sakatlanmışsa (Türk Borçlar Kanunu genel hükümleri uyarınca), taahhüt iptal edilebilir.
• Belirsiz veya şarta bağlı tarih içeriyorsa: “Ev satılırsa boşaltacağım” gibi şarta bağlı ifadeler geçerli bir tahliye taahhüdü oluşturmaz.

Eş Rızası (Aile Konutu) Meselesi

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi, eşlerden birinin diğerinin açık rızası olmadan aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemeyeceğini, kira sözleşmesini sona erdiremeyeceğini ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayacak işlemler yapamayacağını düzenler. Yargıtay, bu hükmü tahliye taahhütnamelerine de uygulamaktadır.

Buna göre, kiralanan taşınmaz taraflarca aile konutu olarak kullanılıyorsa (yani kiracı eşlerden biri, evlilik birliği içinde fiilen o konutta oturuluyorsa), kiracı eş tek başına tahliye taahhüdünde bulunsa dahi, diğer eşin bu taahhütten haberdar olmadığı ve rıza göstermediği ispatlanırsa, taahhüt diğer eş yönünden geçersiz sayılabilir ve tahliye engellenebilir.

Kiraya Veren Bu Riski Nasıl Bertaraf Eder?

• Taahhütname alınırken kiracının medeni hâli sorgulanmalı ve evli ise mümkünse eşin de taahhütnameye “muvafakat eden eş” sıfatıyla imza atması sağlanmalıdır.
• Kira sözleşmesinde taşınmazın aile konutu olarak kullanılıp kullanılmadığına dair bir beyan alınması faydalı olur.
• Tapuya aile konutu şerhi konulup konulmadığı (kiraya verilen taşınmaz kiraya verenin kendi malıysa) kontrol edilmelidir.

Kiracı Açısından Önemi

Eğer taahhütnameyi imzalayan taraf iseniz ve taşınmaz aile konutunuzsa, eşinizin haberi ve rızası olmadan verdiğiniz bir taahhüt, ileride eşiniz tarafından da itiraz konusu yapılabilir. Bu nedenle taahhüdün her iki eş tarafından bilinerek ve mümkünse birlikte imzalanarak verilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önler.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi Nasıl Yapılır?

Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya verenin izleyebileceği iki yol vardır:

1. İlamsız icra yoluyla tahliye talebi: Kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu’nun 272. ve devamı maddeleri uyarınca icra dairesine başvurarak “tahliye emri” gönderilmesini talep edebilir. Kiracının bu emre 7 gün içinde itiraz etme hakkı vardır. İtiraz edilirse, kiraya verenin icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını talep etmesi gerekir.
2. Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası: Kiraya veren isterse doğrudan dava açarak da tahliyeyi talep edebilir. Bu yol icra takibine kıyasla daha uzun sürebilir ancak bazı ihtilaflı durumlarda (imza itirazı, eş rızası itirazı gibi) daha sağlıklı sonuç verebilir.

Her iki yolda da kiraya verenin, taahhüt edilen tarihten itibaren makul süre içinde (uygulamada bir yıl olarak kabul edilir) harekete geçmesi önemlidir; aksi hâlde taahhüde dayanma hakkı zayıflar.

Kiracının İtiraz Edebileceği Hâller

Kiracı, kendisine gönderilen tahliye emrine veya açılan tahliye davasına karşı şu gerekçelerle itiraz edebilir:

• Taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalandığını,
• İmzanın kendisine ait olmadığını,
• Tarihin sonradan doldurulduğunu,
• Baskı veya tehdit altında imzaladığını,
• Aile konutu nedeniyle eşinin rızasının bulunmadığını,
• Taahhütte belirtilen tarihin geçmesine rağmen kiraya verenin süresinde harekete geçmediğini.

Bu itirazların ispat yükü kural olarak itirazı ileri süren kiracıya aittir; bu nedenle özellikle imza ve tarih itirazlarında bilirkişi incelemesi büyük önem taşır.

Kiraya Verenler İçin Pratik Öneriler

• Taahhütnameyi kira sözleşmesinin imzalanmasından en az birkaç hafta sonra, taşınmaz fiilen teslim edildikten sonra alın.
• Mümkünse noterde düzenleyin; bu, ileride imza ve tarih itirazlarını büyük ölçüde önler.
• Tarihi kesin ve rakamla-yazıyla birlikte yazın, boş bırakmayın.
• Birden fazla kiracı varsa herkesin imzasını alın.
• Kiracı evliyse ve taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa eşin de “muvafakat eden eş” olarak imzasını almayı ihmal etmeyin.
• Taahhütte belirtilen tarihten sonra vakit kaybetmeden icra veya dava sürecini başlatın.

Kiracılar İçin Pratik Öneriler

• Kira sözleşmesiyle aynı anda tahliye taahhüdü imzalamanız istenirse bunun hukuken geçersiz sayılabileceğini bilin; yine de imzalamadan önce hukuki danışmanlık almanız faydalı olur.
• Tarih kısmı boş bir taahhütnameyi kesinlikle imzalamayın.
• Evliyseniz ve kiralanan taşınmaz aile konutunuzsa, taahhüdü tek başınıza değil eşinizle birlikte değerlendirin.
• Size gönderilen bir tahliye emrine itirazınız varsa, yasal süreyi (7 gün) kaçırmadan icra mahkemesine başvurun; süre kaçırılırsa itiraz hakkınız kaybolabilir.
• İmzanız olmayan veya baskı altında attığınızı düşündüğünüz bir taahhütname söz konusuysa, bu durumu delilleriyle (tanık, yazışma, mesaj kayıtları vb.) ortaya koymaya çalışın.

Sık Sorulan Sorular

Tahliye taahhütnamesi noterde mi düzenlenmelidir? Kanunen zorunlu değildir, adi yazılı şekilde de geçerlidir. Ancak ispat kolaylığı açısından noter huzurunda düzenlenmesi güçlü şekilde tavsiye edilir.

Kira sözleşmesiyle birlikte imzalattırılan taahhütname hiç mi geçerli olmaz? Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre kural olarak geçersiz sayılır, çünkü kiracının serbest iradesiyle verildiği ispatlanamaz. Kiracı bu durumu itiraz yoluyla ileri sürebilir.

Taahhütte yazılı tarih geçtiği hâlde kiraya veren hiç harekete geçmezse ne olur? Kiraya veren makul süre içinde (uygulamada bir yıl) icra takibi başlatmaz veya dava açmazsa, taahhüde dayanma hakkı zayıflar; bu durumda yeni bir taahhüt alınması gerekebilir.

Kiracı taahhüdü imzaladıktan sonra vazgeçebilir mi? Tek taraflı olarak vazgeçemez; ancak taahhüdün geçersizliğine ilişkin yukarıda sayılan hâllerden biri varsa itiraz yoluyla hukuki sonuç doğurmasını engelleyebilir.

Sonuç

Tahliye taahhütnamesi, doğru zamanlama ve doğru şekil şartlarına uyulduğunda kiraya verenler için hızlı ve etkili bir tahliye aracıdır; ancak kira sözleşmesiyle eş zamanlı alınması, tarihin belirsiz bırakılması, tüm kiracıların imzasının alınmaması veya eş rızasının ihmal edilmesi gibi hatalar, belgeyi tamamen işlevsiz hâle getirebilir. Hem kiracıların hem de kiraya verenlerin bu süreçte haklarını koruyabilmesi için somut olayın özelliklerine göre bir hukuk danışmanından destek alması, ileride doğabilecek uzun ve maliyetli uyuşmazlıkların önüne geçecektir.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut bir hukuki uyuşmazlıkta profesyonel hukuki danışmanlığın yerini tutmaz.