Kira Alacağı Takibi ve Kiracının Tahliyesi: 2026 Güncel Rehber
Kira ilişkisinin en sık karşılaşılan sorunlarından biri, kiracının kira bedelini zamanında ödememesidir. Ev sahibi açısından hem maddi kayıp hem de mülkün kullanımına ilişkin belirsizlik yaratan bu durum, Türk hukukunda net biçimde düzenlenmiştir. Kiracı kirasını ödemediğinde kiraya verenin başvurabileceği temel iki yol vardır: icra takibi yoluyla tahliye ve mahkeme yoluyla tahliye davası. Bu makalede, kira alacağının nasıl tahsil edileceği, kiracının hangi şartlarda ve hangi süreçle tahliye edilebileceği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) çerçevesinde adım adım ele alınmaktadır.
Belirtmek gerekir ki bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut bir uyuşmazlıkta izlenecek en doğru yol, sözleşmenin içeriğine, tarafların durumuna ve dosyaya özgü delillere göre değişebileceğinden, bir avukattan destek alınması önerilir.
1. Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Temerrüt Kavramı
Kira sözleşmesinin en temel unsuru, kiracının kararlaştırılan bedeli zamanında ödeme yükümlülüğüdür. Kiracı bu borcunu vadesinde yerine getirmezse hukuken temerrüde düşmüş sayılır. TBK madde 315, kiracının kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmemesi hâlinde kiraya verenin kiracıya yazılı bir süre vererek, bu süre içinde borcun ödenmemesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebileceğini düzenler. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gün, ürün kiralarında ise 60 gündür.
Temerrüdün oluşması için kiraya verenin kiracıya bir ihtar göndermesi ve ödeme için makul bir süre tanıması gerekir. Bu ihtar, noter kanalıyla gönderilebileceği gibi doğrudan icra takibi başlatılarak da yapılabilir; zira icra dairesinin gönderdiği ödeme emri, aynı zamanda kanuni bir ihtar niteliği taşır. Kiracının kira bedelini ödememesi tek başına otomatik bir tahliye sonucu doğurmaz; kanunda öngörülen usule uyulması şarttır.
2. Kiracı Kira Ödemezse İzlenebilecek Yollar
Kirasını ödemeyen kiracıya karşı kiraya verenin başvurabileceği üç temel hukuki yol bulunur:
1. Tahliye Talepli İcra Takibi (İİK m.269 – Örnek No:13): Hem kira alacağının tahsilini hem de kiracının tahliyesini aynı dosyada birleştiren, uygulamada en sık tercih edilen ve en hızlı sonuç veren yoldur.
2. Genel Haciz Yoluyla İcra Takibi (Örnek No:7): Yalnızca alacağın tahsilini amaçlar, tahliye talebi içermez. Kiracıyı taşınmazda tutmaya devam ederken borcun tahsil edilmesi isteniyorsa bu yol tercih edilir.
3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası: Bir kira yılı içinde kiracıya kira bedelini ödemediği için iki ayrı ve haklı ihtarname gönderilmişse, kira döneminin sonunda doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir. Bu yol, icra takibine kıyasla daha uzun sürebilir.
Bu üç yoldan hangisinin seçileceği, kiraya verenin önceliğine göre belirlenir: Yalnızca alacağın tahsili mi hedefleniyor, yoksa kiracının taşınmazdan çıkarılması mı öncelikli? En etkili ve pratik sonuç genellikle tahliye talepli icra takibiyle elde edilir, çünkü bu yöntemde tek bir işlemle hem alacak hem de tahliye talebi ileri sürülebilir.
3. Tahliye Talepli İcra Takibi (İİK m.269) – Örnek No:13 Süreci
3.1. Takibin Başlatılması
Kiraya veren, taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine veya kiracının yerleşim yeri icra dairesine başvurarak takip talebinde bulunur. Bu talebe, kira ilişkisini kanıtlayan yazılı sözleşme veya varsa noter onaylı nüsha eklenmelidir. Sözleşme yazılı değilse dahi takip başlatılabilir, ancak kiracının sözleşmeyi inkâr etmesi hâlinde ispat yükü ağırlaşır.
Takip talebinde açıkça tahliye talep edildiğinin belirtilmesi kritik önemdedir. Uygulamada sıkça yapılan hatalardan biri, genel haciz yolunun (Örnek No:7) seçilmesi ve bu nedenle tahliye talebinin sonradan ileri sürülememesidir. Tahliye talepli takip için mutlaka Örnek No:13 formatındaki tahliye ihtarlı ödeme emri kullanılmalıdır.
3.2. Ödeme Emrinin İçeriği ve Tebliği
İcra dairesi, kiraya verenin talebi üzerine kiracıya bir ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrinde şu unsurların açıkça yer alması gerekir:
– Alacağın miktarı ve hangi dönemlere ait olduğu
– Kira bedeli, işlemiş faiz ve varsa yan giderlerin (aidat, yakıt gideri vb.) ayrı ayrı gösterilmesi
– Borçlunun 7 gün içinde itiraz edebileceği bilgisi
– TBK m.315 uyarınca tanınan 30 günlük ödeme süresi
– Süresinde ödeme yapılmaz ve itiraz edilmezse kiracının icra mahkemesi kararıyla tahliye edilebileceği ihtarı
Ödeme emrinin usulüne uygun tebliğ edilmemesi, sürecin tamamının geçersiz sayılmasına yol açabileceğinden, tebligat adreslerinin doğru ve güncel olması büyük önem taşır.
3.3. Kiracının İtiraz Hakkı
Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde iki farklı gerekçeyle itiraz edebilir:
– Borca itiraz: Alacağın miktarına veya varlığına yönelik itirazdır.
– Kira sözleşmesine itiraz:Sözleşmenin varlığını veya kendisinin sözleşmenin tarafı olduğunu inkâr etmeye yöneliktir.
İtiraz edilmesi hâlinde takip kendiliğinden durur. Kiracı itirazında kira sözleşmesini ve varsa imzasını açık ve kesin biçimde reddetmezse, sözleşmeyi kabul etmiş sayılır; bu durum kiraya veren lehine önemli bir usuli avantaj doğurur.
3.4. İtirazın Kaldırılması veya İtirazın İptali
Kiracı itiraz ederse kiraya veren iki seçenekle karşı karşıya kalır:
– Elinde noter onaylı veya kiracının imzasını ikrar ettiği bir belge varsa, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Bu, nispeten hızlı işleyen bir yoldur.
– Böyle bir belge yoksa veya itiraz kira sözleşmesinin varlığına yönelikse, genel mahkemede itirazın iptali davası veya tahliye davası açılması gerekir. Bu süreç daha uzun sürebilir.
3.5. Ödeme Süresi ve Tahliye Kararı
Kiracı itiraz etmemiş veya itirazı kaldırılmışsa, ödeme emrinin tebliğinden itibaren işleyen 30 günlük süre içinde kira bedelinin tamamının ödenmesi gerekir. Kısmi ödeme tahliyeyi engellemez; borcun eksiksiz kapatılması şarttır. Bu süre dolduğunda kiraya veren icra mahkemesinden tahliye kararı talep edebilir.
Mahkeme, ödemenin yapılıp yapılmadığını inceler ve şartlar oluşmuşsa tahliyeye karar verir. Önemli bir ayrıntı, tahliye kararının kesinleşmesinin beklenmesine gerek olmadığıdır; kararla birlikte icra memuru tahliye işlemini başlatabilir. Ancak karara karşı istinaf yolu her zaman açıktır ve istinaf incelemesi sonucunda karar kaldırılabilir.
Süre geçtikten sonra kiracının borcu ödemesi, kural olarak tahliye hakkını ortadan kaldırmaz; yalnızca alacağın tahsil edilmiş olmasını sağlar. Bu nedenle kiracıların süre kaçırmamaları büyük önem taşır.
4. Genel Haciz Yoluyla Takip (Örnek No:7) ile Farkı
Genel haciz yolu, yalnızca kira alacağının tahsilini hedefler; tahliye talebi içermez. Kiraya veren “kiracı taşınmazda kalsın, ama birikmiş borcunu ödesin” istiyorsa bu yol tercih edilir. Kiracıya yine 7 günlük itiraz süresi tanınır; itiraz edilmezse haciz işlemlerine geçilir. Ancak bu yöntem kiracıyı taşınmazdan çıkarmak için yeterli hukuki zemin oluşturmaz. Kiraya veren hem alacağını tahsil etmek hem de kiracıyı tahliye ettirmek istiyorsa, doğrudan tahliye talepli takip (Örnek No:13) yolunu seçmelidir; aksi hâlde tahliye talebi sonradan aynı dosya üzerinden ileri sürülemez.
5. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası
Kira alacağına dayalı tahliyenin bir diğer yolu, iki haklı ihtar müessesesidir. Bir kira yılı içinde kiracıya, kira bedelini ödemediği gerekçesiyle iki ayrı dönemde haklı ihtar gönderilmişse, kiraya veren kira döneminin bitiminde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir. Bu ihtarlar noter aracılığıyla gönderilebileceği gibi, icra takibi yoluyla gönderilen ödeme emirleri de haklı ihtar yerine geçebilir. Bu yol, icra takibine kıyasla daha uzun süren, dava sürecine tabi bir yöntemdir ve genellikle icra yoluyla tahliyenin mümkün olmadığı veya tercih edilmediği durumlarda başvurulur.
Bu yöntemin icra takibinden temel farkı, sonucun bir mahkeme kararına bağlı olması ve sürecin daha uzun zaman almasıdır. Buna karşılık, kiraya verenin elinde yazılı sözleşme bulunmasa da haklı ihtarların varlığı ispatlanabildiği sürece dava açılabilmesi bir avantaj sunar.
6. Kira Alacağının Kapsamı: Nelerin Talep Edilebileceği
İcra takibine konu edilecek alacak yalnızca aylık kira bedeliyle sınırlı değildir. Sözleşmede açıkça kiracının sorumluluğunda olduğu belirtilmişse, aşağıdaki kalemler de talep edilebilir:
– Ödenmemiş kira bedelleri (birden fazla ay biriken kira borcu tek takipte talep edilebilir)
– İşlemiş faiz
– Apartman aidatı
– Yakıt ve ortak gider payları
– Kapıcı parası gibi yan edimler
Yargıtay, mal sahibinin birden fazla aylık kira borcunu tek bir takipte talep edebileceğini, her ay için ayrı takip açılmasına gerek olmadığını istikrarlı biçimde kabul etmektedir. Bu durum özellikle uzun süredir biriken kira borçlarında önemli bir kolaylık sağlar. Buna karşılık depozito bedeli, takip konusu kira alacağından mahsup edilemez; depozitonun iadesi ayrı bir hukuki ilişkiye tabidir.
7. Süreç Şeması: Adım Adım Zaman Çizelgesi
standard icra takibiyle tahliye sürecinin adım adım işleyişi şu şekildedir:
📍 1. Adım: Takip Başvurusu
-
İşlem: İcra dairesine tahliye talepli icra takibi başlatılır.
-
Sürece Etkisi: Sürecin resmi başlangıcı.
📍 2. Adım: Ödeme Emri Tebliği
-
İşlem: Kiracıya Örnek No: 13 Ödeme Emri tebliğ edilir.
-
Sürece Etkisi: Hak hak düşürücü süreler tebliğ ile başlar.
📍 3. Adım: Kiracının İtiraz Hakkı
-
İşlem: Kiracı borca veya takibe itiraz edebilir.
-
⏱️ Yasal Süre: Tebliğden itibaren 7 Gün
📍 4. Adım: Borcu Ödeme Süresi
-
İşlem: Kiracının tahliyeyi önlemek için kira borcunun tamamını ödeme hakkı.
-
⏱️ Yasal Süre: Tebliğden itibaren 30 Gün
📍 5. Adım: Uyuşmazlık Çözümü (İtiraz Varsa)
-
İşlem: İtiraz gelmişse, İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması veya Sulh Hukuk’ta dava süreci yürütülür.
-
⏱️ Yasal Süre: Değişken (Mahkeme takvimine bağlı)
📍 6. Adım: Takibin Kesinleşmesi
-
İşlem: 30 günlük süre dolduğu halde borç ödenmezse takip kesinleşir.
-
⏱️ Yasal Süre: 30. Günün Sonu
📍 7. Adım: Tahliye Talebi
-
İşlem: İcra Mahkemesinden taşınmazın tahliyesi talep edilir.
-
Sürece Etkisi: Takip kesinleştikten hemen sonra yapılabilir.
📍 8. Adım: Tahliyenin İcrası
-
İşlem: İcra dairesi kanalıyla taşınmaz zorunlu olarak tahliye edilir.
-
⚡ Kritik Detay: Karar ile birlikte uygulanır; karar için ayrıca kesinleşme beklenmez.
⚠️ Hukuki Uyarı & İstisnalar Bu zaman çizelgesi ideal ve standart bir hukuki çerçeveyi temsil eder. Somut olaydaki tebligat imkansızlıkları/usulsüzlükleri, kiracının haksız itirazları veya istinaf/temyiz süreçleritoplam tahliye süresini uzatabilir.
8. Uygulamada Sık Karşılaşılan Hatalar
– Yanlış takip yolunun seçilmesi:Tahliye istenmesine rağmen genel haciz yolunun (Örnek No:7) seçilmesi, tahliye talebinin sonradan ileri sürülememesine yol açar.
– Yazılı sözleşme eksikliği:Kira sözleşmesi yazılı değilse, kiracının sözleşmeyi inkâr etmesi hâlinde itirazın kaldırılması aşaması zorlaşır; bu durumda dava yoluna gidilmesi gerekebilir.
– Tebligat adresinin hatalı olması:Ödeme emrinin usulsüz tebliği, sürecin baştan tekrarlanmasına neden olabilir.
– Alacak kalemlerinin ayrıştırılmaması:Kira bedeli, faiz ve yan giderlerin ödeme emrinde net biçimde gösterilmemesi, itirazlara ve gecikmelere yol açabilir.
– Kısmi ödemenin tahliyeyi engellediğinin sanılması: Yasal süre içinde borcun yalnızca bir kısmının ödenmesi, tahliye hakkını ortadan kaldırmaz.
9. Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı kira borcunu geç öderse tahliye engellenir mi?
Yasal süre (30 gün) içinde yapılan tam ödeme tahliye hakkını ortadan kaldırır. Ancak bu süre geçtikten sonra yapılan ödeme, yalnızca alacağın tahsilini sağlar; kiraya verenin tahliye talep etme hakkını etkilemez.
İcra takibine itiraz edilirse ne olur?
İtiraz, takibi kendiliğinden durdurur. Kiraya veren, elindeki belgelere göre itirazın kaldırılmasını icra mahkemesinden ya da itirazın iptalini genel mahkemeden talep etmelidir.
Tahliye kararı hemen uygulanabilir mi?
İcra mahkemesinin verdiği tahliye kararı, kesinleşmesi beklenmeksizin icra edilebilir. Ancak karara karşı istinaf yolu açıktır ve istinaf sonucunda karar kaldırılabilir.
Yazılı kira sözleşmesi olmadan icra takibi başlatılabilir mi?
Evet, sözlü kira ilişkisine dayanarak da takip başlatılabilir. Ancak kiracının sözleşmeyi ve kiracılık ilişkisini inkâr etmesi hâlinde ispat külfeti artar ve süreç dava aşamasına taşınabilir.
Birikmiş birden fazla ayın kirası tek takipte istenebilir mi?
Evet. Yerleşik uygulama, mal sahibinin birikmiş kira borçlarını tek bir icra takibinde talep edebileceği yönündedir; her ay için ayrı takip açılması zorunlu değildir.
Depozito, kira borcundan mahsup edilebilir mi?
Hayır. Depozito, takip konusu kira alacağından mahsup edilemez. Depozitonun iadesi kiracının ayrı bir hakkı olarak değerlendirilir.
Tahliye talepli takip ile iki haklı ihtar yolu aynı anda kullanılabilir mi?
Evet. İİK m.269 kapsamındaki tahliye yolu, iki haklı ihtar veya diğer genel sebeplerle açılabilecek tahliye davasını engellemez; kiraya veren bu yollardan istediğini seçebilir.
10. Örnek Senaryo Üzerinden Sürecin İşleyişi
Konuyu somutlaştırmak için basit bir örnek üzerinden ilerlemek faydalı olacaktır. Bir kiracının Ocak, Şubat ve Mart aylarına ait kira bedellerini ödemediğini varsayalım. Kiraya veren Nisan ayı başında icra dairesine başvurarak, üç aylık birikmiş kira alacağı, sözleşmede öngörülen gecikme faizi ve varsa yan giderleri kapsayan bir tahliye talepli icra takibi başlatır. İcra dairesi, Örnek No:13 ödeme emrini hazırlayarak kiracıya tebliğ eder.
Kiracı, tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde herhangi bir itirazda bulunmazsa, takip bu aşamada kesinleşme yoluna girer. Kiracının elinde, borcun bir kısmını veya tamamını ödediğine dair makbuz ya da dekont varsa, bu belgeleri icra dosyasına sunarak kısmi ödemeyi belgelendirmesi gerekir; aksi hâlde ödeme emrinde belirtilen tutarın tamamı geçerli sayılır. Otuz günlük ödeme süresi sonunda borcun tamamı ödenmemişse, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye talebinde bulunabilir ve aynı zamanda kesinleşen alacak için haciz talep edebilir.
Eğer kiracı 7 gün içinde itiraz ederse — örneğin kira sözleşmesinin geçerliliğini veya borcun miktarını tartışma konusu yaparsa — takip durur ve kiraya verenin itirazın kaldırılması ya da itirazın iptali yoluna başvurması gerekir. Bu noktada elde noter onaylı bir sözleşme bulunması, sürecin icra mahkemesi üzerinden nispeten hızlı ilerlemesini sağlar; aksi hâlde genel mahkemede açılacak bir dava süreci söz konusu olur.
11. Tahliye Taahhütnamesi ile Karıştırılmaması Gereken Noktalar
Uygulamada kira alacağına dayalı tahliye süreci, zaman zaman tahliye taahhütnamesi ile karıştırılmaktadır. Tahliye taahhütnamesi, kiracının kira sözleşmesi kurulduktan sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair yazılı olarak verdiği bağımsız bir beyandır ve İİK m.272 kapsamında ayrı bir icra takibi yolu izlenerek uygulanır. Buna karşılık, bu makalede ele alınan süreç, kira bedelinin ödenmemesine dayanan ve İİK m.269 kapsamında yürütülen tahliye talepli icra takibidir. İki müessese farklı hukuki temellere dayandığından, hangi yolun somut olaya uygun olduğunun doğru tespit edilmesi, sürecin baştan hatalı ilerlemesini önler.
Benzer şekilde, kira sözleşmesinin süresinin dolması nedeniyle açılan tahliye davaları (TBK m.347 ve devamı) da kira alacağına dayalı tahliyeden ayrı bir kategoridir. Sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmeyi kendisi feshetmedikçe veya kanunda sayılan özel sebepler (gereksinim, yeniden inşa, devralan vb.) oluşmadıkça kiracılığını sürdürebilir. Kira alacağının ödenmemesi ise bu genel korumadan bağımsız, doğrudan temerrüde dayanan bir tahliye sebebidir.
12. Kiracının Hakları ve Savunma İmkânları
Sürecin yalnızca kiraya veren lehine işlemediğini, kiracının da kanunda tanınan belirli savunma araçlarına sahip olduğunu belirtmek gerekir:
– Ödeme itirazı: Kiracı, borcun kısmen veya tamamen ödendiğini gösteren makbuz, banka dekontu veya EFT/havale kaydı gibi belgelerle itirazda bulunabilir.
– Sözleşmenin varlığına itiraz: Kiracı, taraf olmadığı veya geçersiz bir sözleşmeye dayanıldığını ileri sürebilir; ancak bu itiraz açık ve kesin biçimde yapılmalıdır, aksi hâlde sözleşme kabul edilmiş sayılır.
– Tebligatın usulsüzlüğü: Ödeme emrinin yanlış adrese veya usule aykırı şekilde tebliğ edilmiş olması, itiraz ya da şikâyet konusu yapılabilir.
– Zamanaşımı def’i:Kira alacakları için genel zamanaşımı süresi 5 yıldır (TBK m.147/1). Bu süreyi aşan alacak kalemlerine itiraz edilebilir.
– Takas def’i: Kiracının kiraya verenden olan karşı bir alacağı varsa, bu alacağın kira borcuyla takas edilmesini talep edebilir; ancak bu husus genellikle ayrı bir yargılamayı gerektirir.
Tahliye davasında kiracı, kural olarak takip konusu alacağın miktarına itiraz edemez; yalnızca borcu ödediğini veya ödeme emri/tebligatın usulsüz olduğunu ileri sürerek davanın reddini isteyebilir. Bu nedenle kiracıların itiraz sürecini ve ödeme sürelerini dikkatle takip etmeleri büyük önem taşır.
13. Tahliyenin Fiilen Gerçekleştirilmesi
İcra mahkemesi tahliye kararı verdikten sonra, kararın fiilen uygulanması ayrı bir aşamadır. Kiraya veren, kararla birlikte icra dairesinden tahliyenin infazını talep eder. İcra memuru, kiracıya taşınmazı belirli bir süre içinde boşaltması için tebligat yapar; bu süre içinde taşınmaz boşaltılmazsa memur eşliğinde zorla tahliye (fiili tahliye) gerçekleştirilir. Taşınmazda kiracıya ait eşyalar varsa, bunlar tutanakla tespit edilerek muhafaza altına alınır veya kanunda öngörülen usullerle kiracıya teslim edilir.
Tahliye kararına karşı istinaf başvurusu yapılmış olması, kural olarak infazı kendiliğinden durdurmaz; icranın geri bırakılması için ayrıca teminat karşılığında talepte bulunulması gerekebilir. Bu nedenle kiracı açısından süreci durdurmak isteniyorsa, yalnızca istinaf başvurusu yapmak yeterli olmayabilir.
14. Harç, Masraf ve Avukatlık Ücreti
İcra takibi başlatılırken belirli harç ve masraflar ödenmesi gerekir; bunlar arasında başvuru harcı, tebligat masrafları ve varsa vekâlet ücreti yer alır. Takip kesinleştiğinde ve kiracı borcunu ödemek zorunda kaldığında, bu masrafların önemli bir kısmı kural olarak borçluya yansıtılır. İtirazın kaldırılması veya tahliye davası açılması hâlinde, davayı kaybeden taraf yargılama giderleri ile karşı taraf vekâlet ücretinden sorumlu tutulur.
Alacağın “likit” yani belirli ve tartışmasız olduğu durumlarda, kötü niyetle itiraz eden veya haksız yere takibe itiraz eden borçlu aleyhine icra inkâr tazminatına hükmedilmesi de mümkündür. Bu tazminat, kural olarak asıl alacağın belirli bir oranı üzerinden hesaplanır ve kiraya verenin haksız itiraz nedeniyle uğradığı zararı telafi etmeyi amaçlar.
15. Yargıtay Uygulamasından Örnekler
Yargıtay kararları, kira alacağına dayalı tahliye sürecinde birçok tartışmalı noktayı netleştirmiştir. Öne çıkan bazı ilkeler şöyle özetlenebilir:
– Mal sahibi, birden fazla aya ait birikmiş kira alacağını tek bir takipte talep edebilir; her ay için ayrı takip açılması zorunlu değildir.
– Kiracının kira bedelini kısmen ödemesi, otuz günlük süre içinde borcun tamamı kapatılmadığı sürece tahliye talebini engellemez.
– Kira sözleşmesine itiraz edilirken imza açık ve kesin biçimde reddedilmezse, sözleşme kabul edilmiş sayılır ve bu durum icra mahkemesindeki yargılamayı doğrudan etkiler.
– Fatura ve cari hesap ekstresi gibi belgelere dayanan, tartışmasız nitelikteki alacaklarda, itirazın iptali davasında haksız itiraz eden borçlu aleyhine icra inkâr tazminatına hükmedilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
– Kira sözleşmesinin devamının taraflardan biri için çekilmez hâle gelmesi durumunda, olağanüstü fesih hakkının kullanılabileceği kabul edilmiştir.
Bu ilkeler, somut olaylara göre farklılık gösterebileceğinden, güncel içtihadın bir avukat aracılığıyla takip edilmesi önerilir.
16. İşyeri Kiralarında Farklılıklar
Konut kiraları ile işyeri (çatılı olmayan iş yeri, ticari kiralar) arasında bazı usul farklılıkları bulunabilir. Özellikle ticari amaçla kiralanan taşınmazlarda, sözleşmede kararlaştırılan özel fesih ve tahliye şartları (örneğin belirli sayıda gecikme hâlinde sözleşmenin kendiliğinden sona ereceğine dair hükümler) daha sık uygulama alanı bulur. Ancak bu tür sözleşme hükümlerinin geçerliliği, TBK’nın emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla değerlendirilir; kiracı aleyhine aşırı ağır sonuçlar doğuran hükümler mahkemece geçersiz sayılabilir.
Ticari kiralarda alacak tutarları genellikle daha yüksek olduğundan, kiraya verenlerin sözleşme hazırlığı aşamasında faiz oranı, gecikme zammı ve yan giderlere ilişkin hükümleri net biçimde düzenlemeleri, olası bir icra takibinde ispat kolaylığı sağlar.
17. Kira Sözleşmesi Hazırlanırken Alınabilecek Önlemler
İleride doğabilecek bir kira alacağı uyuşmazlığının hızlı ve sorunsuz şekilde çözülebilmesi için, sözleşme aşamasında bazı önlemler alınması faydalı olur:
– Yazılı ve imzalı sözleşme düzenlenmesi: Sözlü kira ilişkileri de geçerli olmakla birlikte, yazılı sözleşme ispat kolaylığı sağlar ve itirazın kaldırılması sürecini hızlandırır.
– Noter onaylı sözleşme tercih edilmesi: Özellikle yüksek bedelli kiralarda noter onaylı sözleşme, kiracının imzayı inkâr etme ihtimalini ortadan kaldırır.
– Ödeme yönteminin net belirlenmesi: Kira bedelinin banka hesabına yatırılacağının sözleşmede belirtilmesi, ödemelerin izlenebilirliğini artırır ve “elden ödedim” itirazlarının önüne geçer.
– Gecikme faizi ve yan giderlerin açıkça düzenlenmesi: Aidat, yakıt gideri gibi kalemlerin kimin sorumluluğunda olduğu sözleşmede net biçimde belirtilmelidir.
– Tebligat adresinin güncel tutulması: Kiracının adres değişikliklerini kiraya verene bildirmesi yönünde sözleşmeye hüküm konulması, ileride tebligat sorunlarını azaltır.
18. Ek Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı taşınmazı kendiliğinden terk ederse ne olur?
Kiracının taşınmazı boşaltarak anahtarları teslim etmesi, kira sözleşmesinin fiilen sona erdiği anlamına gelebilir; ancak birikmiş kira borcu bu durumdan etkilenmez. Kiraya veren, boşaltılmış taşınmaz için ayrıca genel haciz yoluyla (Örnek No:7) alacağının tahsilini talep edebilir.
İcra takibi sırasında kiracı iflas ederse süreç nasıl etkilenir?
Borçlunun iflası hâlinde, bireysel icra takipleri durur ve alacağın iflas masasına kaydettirilmesi gerekir. Bu durum kira alacağının tahsil sürecini önemli ölçüde uzatabilir.
Kira sözleşmesi süresi dolmadan önce icra takibi başlatılabilir mi?
Evet. Kira alacağına dayalı icra takibi, sözleşmenin süresinin dolup dolmamasından bağımsız olarak, kira bedelinin vadesinde ödenmemesi hâlinde her zaman başlatılabilir.
Kiraya veren birden fazla kiracıya karşı (örneğin ortak kiracılık durumunda) nasıl işlem yapar?
Sözleşmede birden fazla kiracı bulunuyorsa ve kiracılar müteselsil sorumlu tutulmuşsa, takip tüm kiracılara karşı birlikte veya ayrı ayrı yürütülebilir; her bir kiracıya ayrı ödeme emri tebliğ edilmesi gerekir.
Tahliye kararından sonra kiracı yeniden aynı taşınmaza girerse ne yapılır?
Bu durum, tahliye kararının ihlali niteliğinde olup kiraya veren yeniden icra yoluyla tahliyeyi talep edebileceği gibi, duruma göre cezai şikâyet yoluna da başvurabilir.
Kira artışına ilişkin uyuşmazlık, kira alacağı takibini etkiler mi?
Kira bedelinin artış oranına ilişkin bir uyuşmazlık varsa, kiraya veren yalnızca tartışmasız kabul edilen (önceki dönem) kira bedeli üzerinden takip başlatabilir; artış tutarına ilişkin uyuşmazlık ayrı bir kira tespiti davasının konusu olabilir.
19. Kiraya Veren Açısından Pratik Kontrol Listesi
Bir icra takibi başlatmadan önce kiraya verenin şu hususları gözden geçirmesi, sürecin sorunsuz ilerlemesine katkı sağlar:
– Kira sözleşmesinin bir örneği elimde mevcut mu, imzalı mı?
– Kiracının güncel tebligat adresi doğru biliniyor mu?
– Talep edilecek alacak kalemleri (kira, faiz, yan giderler) ayrı ayrı hesaplanmış mı?
– Tahliye talebi açıkça belirtilerek doğru takip yolu (Örnek No:13) seçildi mi?
– Daha önce gönderilmiş bir ihtarname veya ödeme emri varsa, bu belgeler dosyaya eklenmiş mi?
– Süreç bir avukat aracılığıyla mı yoksa bizzat mı yürütülecek; buna göre vekâletname hazırlığı yapıldı mı?
Bu kontrol listesinin eksiksiz tamamlanması, hem itiraz ihtimalini azaltır hem de sürecin öngörülen sürelerde ilerlemesini kolaylaştırır.
20. Sonuç
Kirasını ödemeyen bir kiracıya karşı en hızlı ve etkili çözüm, çoğu durumda tahliye talepli icra takibi (İİK m.269 – Örnek No:13) yoludur. Bu yöntem, tek bir işlemle hem kira alacağının tahsilini hem de kiracının tahliyesini mümkün kılar. Sürecin doğru işlemesi; yazılı sözleşmenin hazırlanması, alacak kalemlerinin net biçimde belirlenmesi, tebligatın usulüne uygun yapılması ve yasal sürelerin titizlikle takip edilmesine bağlıdır. Kiraya verenlerin, özellikle yüksek tutarlı veya uzun süredir biriken kira alacaklarında, süreci bir avukat desteğiyle yürütmeleri hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından önemlidir.
Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup somut bir hukuki uyuşmazlıkta izlenecek yol, sözleşme ve olayın özelliklerine göre değişebilir. Güncel mevzuat ve yargı kararları için bir avukata danışılması tavsiye edilir. Kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu.
""
1
