Kiracının Tadilat Gerekçesiyle Kira Bedelini Eksik Ödemesi ve Mal Sahibinin Hakları
Kira ilişkilerinde sıkça karşılaşılan sorunlardan biri, kiracının kiralanan taşınmazda bir arıza veya bozukluk giderdiğini ileri sürerek kira bedelinin bir kısmını ödemekten kaçınmasıdır. Kiracı, harcadığını iddia ettiği tutarı kira bedelinden kendiliğinden mahsup edebilir mi, mal sahibi bu durumda hangi haklara sahiptir ve kiracının ibraz ettiği servis fişi gibi belgeler hukuken yeterli midir? Bu makalede söz konusu ilişki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri çerçevesinde ele alınmaktadır.
Kiracının Masraf Yaparak Kirayı Mahsup Etmesinin Şartları
TBK’nın kiraya verenin bakım ve onarım borcunu düzenleyen hükümleri (m. 301, m. 317-318) uyarınca, kiralananın kullanıma elverişli tutulması esas olarak kiraya verenin (mal sahibinin) yükümlülüğündedir. Kiracının basit bakım ve temizlik giderleri dışındaki büyük onarımları kendiliğinden yaptırıp bedelini kira bedelinden düşme hakkı, ancak belirli koşulların birlikte gerçekleşmesi hâlinde doğar:
1. Gerçek bir ayıp/arıza bulunmalı: Kiralananda kiracının kullanımını engelleyen, kiraya verenin sorumluluk alanına giren yapısal nitelikte bir sorun mevcut olmalıdır.
2. Önceden bildirim yapılmalı: Kiracı, arızayı mal sahibine yazılı olarak bildirmeli ve onarım için makul bir süre tanımalıdır. Mal sahibi bu süre içinde harekete geçmezse kiracının kendi imkânlarıyla onarım yaptırma hakkı doğabilir.
3. Acil/zorunlu nitelik (TBK m. 101):Kiracının kiraya verenden izin almadan masraf yapabilmesi ancak gecikmesinde sakınca bulunan, aciliyet arz eden hâllerde mümkündür (örneğin su kaçağı, doğalgaz arızası gibi). Estetik veya konfor amaçlı tadilatlar bu kapsama girmez.
4. Belgelendirme zorunluluğu: Yapılan masrafın gerçek tutarı, kimin tarafından yapıldığı ve içeriği fatura veya kanunen geçerli bir mali belge ile ispatlanmalıdır.
Bu şartlardan herhangi biri eksikse, kiracının tek taraflı olarak kira bedelinden mahsup yapması hukuka aykırıdır ve kira borcu tam olarak muaccel kalmaya devam eder.
Mal Sahibinin Fatura Talep Etme Hakkı
Mal sahibi, kiracının iddia ettiği masrafın gerçekliğini ve tutarını denetleme hakkına sahiptir. Bu bağlamda:
– İspat yükü kiracıdadır. Mahsup talebinde bulunan taraf, yaptığı harcamayı ispatla yükümlüdür; mal sahibinin “masrafı kanıtla” talebi tamamen hukuka uygundur.
– Servis fişi çoğu zaman yeterli değildir.Vergi Usul Kanunu uyarınca belirli bir tutarın üzerindeki mal/hizmet alımlarında fatura düzenlenmesi zorunludur; bu tutarın altındaki işlemlerde perakende satış fişi veya gider pusulası kullanılabilir. Ancak servis fişi, çoğunlukla işin yalnızca yapıldığına dair bir kayıt niteliğindedir; ödenen bedeli, KDV’yi ve işin kapsamını tam olarak yansıtmayabilir. Mal sahibi, tutarın fatura sınırını aşması hâlinde fatura ibrazında ısrar edebilir.
– Belgenin muhatabı önemlidir. Fatura veya fiş kiracı adına düzenlenmemişse ya da tarih, iş kalemi kiralanan taşınmazla örtüşmüyorsa, mal sahibi bu belgeyi mahsuba dayanak kabul etmeyebilir.
Mal Sahibinin Somut Olarak Yapabilecekleri
1. Yazılı itiraz / ihtarname: Noter aracılığıyla kiracıya ihtarname gönderilerek eksik ödenen kira bedelinin tam olarak ve süre verilerek talep edilmesi, ibraz edilen belgenin neden yeterli görülmediğinin belirtilmesi önerilir. Bu adım sonraki hukuki süreçler için de delil teşkil eder.
2. Temerrüt ve tahliye yolu:TBK m. 315 uyarınca kiracı, kira bedelini ödemede temerrüde düşerse mal sahibi ödeme için süre vererek ihtarda bulunabilir; süre sonunda ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ayrıca, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmiş olması hâlinde TBK m. 352 gereği tahliye davası açma imkânı doğar.
3. İcra takibi: Ödenmeyen kira bedeli için ilamsız icra takibi başlatılabilir; kiracı süresinde itiraz etmezse takip kesinleşir.
4. Alacak/tespit davası:Mal sahibi, eksik ödenen kira bedelinin tahsili için sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açabilir; gerekirse bilirkişi incelemesiyle iddia edilen tadilatın gerçekten yapılıp yapılmadığı, bedelinin uygun olup olmadığı ve mahsup şartlarının oluşup oluşmadığı tespit ettirilebilir.
5. İzinsiz müdahale hâlinde eski hâle getirme talebi: Kiracı, mal sahibinin rızası olmaksızın esaslı değişiklik niteliğinde bir “tadilat” yapmışsa, TBK m. 321 çerçevesinde mal sahibi kiralananın eski hâline getirilmesini veya oluşan zararın tazminini talep edebilir.
Sonuç
Kiracının kira bedelini tek taraflı olarak eksiltmesi, ancak kanunda öngörülen sıkı şartların (arızanın varlığı, önceden bildirim, aciliyet, usulüne uygun belgelendirme) birlikte gerçekleşmesi hâlinde hukuka uygun kabul edilir. Mal sahibi, ibraz edilen servis fişi gibi belgelerin yetersiz kaldığı durumlarda fatura talep etmekte haklıdır; bu talebin karşılanmaması hâlinde ihtarname, icra takibi, alacak davası ve gerekiyorsa tahliye davası gibi hukuki yollara başvurabilir. Somut olayın koşulları ve delillerin değerlendirilmesi büyük önem taşıdığından, süreç başlamadan önce bir avukattan destek alınması, hak kaybının önlenmesi açısından tavsiye edilir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlığınız için bir avukata danışmanız önerilir.
""
1
