Kira uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen şey çoğu zaman haklılık değil, doğru yolu ve doğru süreyi seçmektir. Kanun, kiracının hangi hâllerde çıkarılabileceğini sınırlı olarak sayar; bu hâllerin dışında bir gerekçeyle açılan dava reddedilir. Bu sayfada tahliye yolları, süreler ve en sık yapılan hatalar yer alıyor.
Kiracı Hangi Hâllerde Tahliye Edilebilir?
Önce şunu netleştirmek gerekir: kira süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi açıktır — kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.
Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür:
- Gereksinim. Kiralananın kiraya veren, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri olarak kullanılması zorunluysa (TBK m. 350).
- Yeniden inşa veya esaslı onarım. Bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hâle geliyorsa.
- Tahliye taahhüdü. Kiracı, teslimden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve boşaltmamışsa (TBK m. 352).
- Kira bedelinin ödenmemesi ve iki haklı ihtar.
- On yıllık uzama. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Arabuluculuk Şart mı? Kritik İstisna
2023’ten bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmuş olmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculuğa gidilmeden açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir.
Ancak maddenin içinde çoğu kişinin gözden kaçırdığı bir istisna vardır: kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu zorunluluğun dışındadır.
Pratik sonucu şudur: kira alacağı ve tahliye için icra takibi başlatmak isteyen kiraya veren, arabuluculuk sürecini beklemeden doğrudan icra dairesine başvurabilir. Buna karşılık gereksinim ya da tahliye taahhüdüne dayalı dava açacaksa önce arabulucuya gitmek zorundadır. Yol seçimi, sürecin ne kadar süreceğini doğrudan belirler.
Yeni Ev Aldım, Kiracıyı Çıkarabilir miyim?
Evet, ancak süreler çok dardır ve kaçırılması hakkı düşürür. Taşınmazı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gereksinim duyuyorsa iki yol arasında seçim yapar (TBK m. 351):
- Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek ve altı ay sonra dava açmak.
- Ya da sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmak.
Bir aylık yazılı bildirim süresi kaçırılırsa, ilk yol kapanır ve sözleşme süresinin sonu beklenir.
Tahliye Ettirdikten Sonra Üç Yıl Kuralı
Gereksinim gerekçesiyle tahliye sağlayan kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m. 355). Aynı sınırlama, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar için de geçerlidir.
Bu kural iki yönlüdür: kiraya veren için bir yükümlülük, tahliye edilen kiracı içinse denetlenebilir bir haktır. Kurala aykırı davranılması tazminat sorumluluğu doğurur.
Sözleşmeye Konulamayacak Şartlar
Kira sözleşmelerine sık konulan bazı maddeler kanunen geçersizdir. Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesine göre kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle şunlar geçersizdir:
- Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine ilişkin anlaşmalar
- Sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına (tamamının birden istenebileceğine) ilişkin anlaşmalar
Ayrıca dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354). Sözleşmeye konulan aksi yöndeki maddeler sonuç doğurmaz.
Kira Bedelinin Artırılması
Kira bedelinin güncel piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi ayrı bir yoldur. Beş yılı dolduran sözleşmelerde TÜFE bir üst sınır olmaktan çıkar ve kira tespit davası ile emsal kira bedelleri üzerinden artış istenebilir. Davanın ne zaman açıldığı, artışın hangi dönemden itibaren geçerli olacağını belirler.
Sık Sorulan Sorular
Kira süresi bitti, kiracıyı çıkarabilir miyim?
Hayır. Türk Borçlar Kanunu m.347 uyarınca kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür.
Kira davası açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmuş olmak dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B). Ancak kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu zorunluluğun dışındadır; icra takibi için arabuluculuk beklenmez.
Yeni satın aldığım evin kiracısını çıkarabilir miyim?
Gereksinim varsa evet. Taşınmazı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla altı ay sonra dava açabilir; dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir (TBK m.351).
Gereksinim nedeniyle tahliye ettirdikten sonra evi kiraya verebilir miyim?
Haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355). Aynı sınırlama yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar için de geçerlidir.
Sözleşmeye gecikme cezası konulabilir mi?
Konulamaz. TBK m.346 uyarınca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez; kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Kira bedelini piyasa seviyesine nasıl çıkarırım?
Beş yılı dolduran sözleşmelerde TÜFE üst sınır olmaktan çıkar; kira tespit davasıyla emsal kira bedelleri üzerinden artış istenebilir. Davanın açılma zamanı, artışın hangi dönemden itibaren geçerli olacağını belirler.
Hancızade Hukuk Bürosu
Hancızade Hukuk Bürosu, 2017 yılından bu yana İstanbul Şişli’de faaliyet göstermektedir. Kira uyuşmazlıklarında ihtarname, tahliye talepli icra takibi, arabuluculuk süreci ve tahliye davası aşamaları yürütülmektedir.
WhatsApp: 0 (532) 502 11 10 · E-posta: info@hancizadehukuk.com
Adres: Merkez Mah. Akar Cad. No:3, Kat:10, D:70 — Şişli/İstanbul
Hukuki Çekince: Bu sayfa Türk hukuku bakımından genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve somut olayınıza ilişkin hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi koşulları içinde değerlendirilir; hak kaybına uğramamak için durumunuza özgü değerlendirme yapılması gerekir. Yayın tarihinden sonra mevzuat ve yargı uygulaması değişmiş olabilir.
